La legge di conversione del decreto Sostegni consente al consumatore che sta subendo l’azione esecutiva per il mancato pagamento di un mutuo, avente ad oggetto l’ipoteca sul bene abitazione principale, di effettuare una proposta al creditore procedente contenente una richiesta di rinegoziazione o ristrutturazione del credito maturato dal finanziatore per un valore almeno pari a quello del bene su cui verte l’esecuzione. Nello specifico, la disposizione consentirà di salvare dalla vendita forzosa l’abitazione principale oggetto della esecuzione, sia come procedura a sé stante, sia nell’ambito di un piano del consumatore o di un accordo di composizione della crisi da sovraindebitamento. Se ne parlerà al Master Crisi d’impresa e dell’insolvenza, organizzato da Wolters Kluwer, al via dal 4 giugno.

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della legge di conversione del decreto Sostegni (D.L. n. 41/2021, convertito in l. n. 69/2021) il legislatore ha introdotto una novità destinata ad aiutare le famiglie che stanno subendo l’azione esecutiva sulla propria abitazione principale. In sede di conversione, infatti, Camera e Senato hanno approvato l’art. 41-bis che contiene una serie di disposizioni tese a fronteggiare in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori che stanno subendo una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale. Cosa prevede la nuova disposizione La novità, che è entrata in vigore il giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale ed è quindi immediatamente utilizzabile dal 22 maggio 2021, consente al consumatore, come individuato nel Codice del consumo, D.Lgs. n. 206/2005, che sta subendo l’azione esecutiva per il mancato pagamento di un mutuo avente ad oggetto ipoteca sul bene abitazione principale, di effettuare una proposta al creditore procedente, sia esso una banca, un intermediario finanziario o una società cessionaria del credito (trattasi degli operatori individuati all’art. 3 della l. n. 130/199, che effettuano operazioni di cartolarizzazione dei crediti) avente natura eccezionale e non rinnovabile. La proposta deve contenere una richiesta di rinegoziazione o ristrutturazione del credito maturato dal finanziatore per un valore almeno pari a quello del bene su cui verte l’esecuzione. La proposta potrà essere formulata sia direttamente dal debitore al proprio creditore, che l’accetterà previa verifica dei requisiti qui di seguito elencati, ma anche, in alternativa, mediante una richiesta di finanziamento ad un terzo che si surrogherà nella garanzia ipotecaria ed il cui ricavato dovrà essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere. In entrambe le ipotesi, il nuovo finanziamento che estingue il debito maturato nella procedura potrà essere concesso in misura inferiore al credito purché esso sia almeno pari al minor valore fra il debito per capitale ed interessi maturati nella procedura, ed il 75% del prezzo base della successiva asta. In tal caso, il debitore principale potrà beneficiare della liberazione della parte rimasta insoddisfatta mediante una esdebitazione automatica.

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Effetti sulle procedure in corso Lo strumento consentirà di salvare dalla vendita forzosa l’abitazione principale oggetto della esecuzione, sia come procedura a sé stante, sia nell’ambito di un piano del consumatore o di un accordo di composizione della crisi da sovraindebitamento di cui alla l. n. 3/2012, laddove l’intervento del terzo finanziatore potrà consentire l’apporto delle risorse per estinguere il mutuo oggetto di ristrutturazione con surroga nella garanzia ipotecaria ed esdebitazione per la quota eventualmente non riconosciuta al creditore procedente. Già durante l’esame della proposta, il giudice dell’esecuzione, sentiti tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, dovrà comunque sospenderla fino a sei mesi. Requisiti Al fine di poter beneficare di tale opportunità, che, secondo il legislatore, ha portata eccezionale e durata limitata tanto che se ne potrà beneficiare se la proposta sarà formulata entro il 31 dicembre 2022, e dovrà riguardare gli immobili il cui pignoramento sia già avvenuto entro il 21 marzo 2021. Ma le condizioni non sono solo quelle appena elencate. Il comma 2 dell’art. 41-bis, introdotto con la legge di conversione, stabilisce che al fine di poter beneficiare della rinegoziazione o ristrutturazione del mutuo, sarà necessaria la presenza di ulteriori condizioni quali: a) l’ipoteca (e quindi l’esecuzione) deve gravare su un immobile costituente l’abitazione principale del debitore sin dalla sua costituzione e che l’esecutato abbia, al momento della presentazione della domanda, rimborsato almeno il 5% della capitale originariamente finanziato; b) l’immobile oggetto dell’esecuzione deve consistere nell’abitazione principale e deve essere rimasto tale per l’intero periodo della procedura esecutiva, mantenendo il requisito dei beni non di lusso (pertanto la norma individua una automatica esclusione per gli immobili iscritti alle categorie catastali A1, A8 ed A9); c) il debito complessivo calcolato nella procedura esecutiva non deve essere superiore ad euro 250.000; d) l’importo offerto dal debitore o dal terzo, deve esser pari al minor valore fra il debito per capitale ed interessi maturati nella procedura, e il 75% del prezzo base della successiva asta ovvero, nei casi in cui l’asta non sia stata ancora fissata, quello determinato dall’art. 569 c.p.c. (ci si riferisce al valore esposto nella ordinanza del giudice che dispone la vendita); e) la restituzione dell’importo finanziato o rinegoziato deve avvenire in un periodo compreso fra i 10 ed i 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo e che comunque la durata, sommata all’età anagrafica del consumatore debitore, non deve superare il numero di 80. L’opportunità concessa ai familiari del debitore Lo strumento potrà essere anche utilizzato, in alternativa del debitore esecutato, dai membri della sua famiglia che potranno così salvare l’immobile del loro parente o affine purché siano ad esso legati dai rapporti di parentela individuati all’art. 7 bis della citata norma sul sovraindebitamento, legge n. 3/2012. Infatti, il coniuge, la parte dell’unione civile, il convivente di fatto di cui alla legge 20 maggio 2016, n. 76, i parenti e gli affini fino al terzo grado del debitore, laddove siano considerabili quali consumatori e quindi non esercenti un’attività finanziaria o di concessione del credito, potranno formulare una richiesta di un prestito ad un terzo finanziatore, la cui provvista sarà destinata all’estinzione della procedura esecutiva a danno del familiare e dell’eventuale debito residuo in caso di parziale soddisfazione. L’intervento del terzo familiare sarà consentito alle medesime condizioni prima elencate e beneficerà della esdebitazione ma anche del la copertura del fondo di garanzia. Operatività della garanzia pubblica sulla operazione Il comma 4 consente per tali operazioni, da chiunque effettuate, di poter beneficiare della parziale copertura del Fondo di garanzia sulla prima casa di cui all’art. 1, comma 48, lett. c) della l. n. 147/2013, nella misura del 50% dell’importo rifinanziato e nel limite delle risorse ad esso destinato, che per l’anno 2021 ammontano alla cifra di 8 milioni di euro (importo la cui congruità al momento non consente un giudizio ma che potrebbe rivelarsi insufficiente rispetto alle tante procedure che invece saranno interessate dalla norma). V’è da aggiungere che il legislatore, seguendo l’approccio ormai consolidato e che riposa che nelle novità già illustrate nel Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza in tema di sovraindebitamento, pone particolare attenzione alla vicenda della valutazione del merito creditizio. Il comma 5 dell’articolo in commento, infatti, dispone che sia il creditore che il finanziatore, dovranno svolgere la predetta valutazione del merito creditizio del proponente, sia esso il debitore che un suo familiare, al cui esito potranno eventualmente accettare la proposta che non è ripetibile avendo la caratteristica della eccezionalità. Conclusioni Il complesso di norme introdotte, pur di non semplice ed immediata attuazione, rappresenta una spinta risolutiva delle procedure esecutive che attagliano le famiglie sovra indebitate ed oggetto dell’esecuzione sulla prima casa. Essa, se adeguatamente applicata, avrà effetti diretti sul meccanismo del “fresh start” su cui, in materia di sovraindebitamento, il legislatore è ampiamente intervenuto nella riforma dello scorso dicembre. Copyright © - Riproduzione riservata

Fonte: https://www.ipsoa.it/documents/impresa/fallimento-e-procedure-concorsuali/quotidiano/2021/05/26/sovraindebitamento-esecuzioni-immobiliari-rifinanziare-prima-casa-asta