La Corte costituzionale con la sentenza n. 94 del 24 maggio 2024 ha rigettato la questione sollevata dal Presidente del Consiglio dei ministri, affermando che con la legge della Regione Valle d’Aosta che disciplina degli adempimenti amministrativi in materia di locazioni brevi per finalità turistiche impugnata, il legislatore regionale ha inteso concretizzare quanto già stabilito nella legge urbanistica regionale. La Regione, infatti, ha configurato come mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, da abitazione principale (prima casa) ad abitazione temporanea (seconda casa), l’impiego di parti dello stesso (le “camere arredate”) a fini di locazione turistica breve per un tempo superiore a centottanta giorni annui, ritenendolo corrispondente a un uso “non puramente occasionale e momentaneo”, in linea con la legge urbanistica regionale.

Il Presidente del Consiglio dei ministri ha impugnato l’art. 4, comma 1, lettera f), ultimo periodo, della legge reg. Valle d’Aosta n. 11 del 2023, nella parte in cui fissa in centottanta giorni annui la durata massima della locazione degli alloggi a uso turistico, come definiti dall’art. 2, comma 1, lettera a), numero 1), della medesima legge regionale, in riferimento all’art. 117, secondo comma, lettera l), Cost., e all’art. 2, primo comma, lettere g) e q), dello statuto speciale. In particolare, il ricorrente ritiene che il legislatore regionale, prevedendo, fra gli adempimenti amministrativi relativi alle locazioni per finalità turistiche, l’obbligo del locatore di attestare, fra l’altro, i periodi di esercizio dell’attività di locazione, abbia fissato la complessiva durata massima di tale attività in centottanta giorni annui. Ciò con esclusivo riferimento all’ipotesi in cui la locazione abbia a oggetto «camere arredate ubicate in unità abitative rientranti nella categoria di destinazione d’uso ad abitazione permanente o principale» (art. 2, comma 1, lettera a, numero 1, della legge reg. Valle d’Aosta n. 11 del 2023), ai sensi della legge urbanistica regionale (legge reg. Valle d’Aosta n. 11 del 1998). Con la sentenza n. 94 del 24 maggio 2024 la Corte Costituzionale ha dichiarato che l’articolo richiamato, nella parte in cui fissa in centottanta giorni la durata massima dell’attività di locazione degli alloggi a uso turistico costituiti da “camere arredate ubicate in unità abitative rientranti nella categoria di destinazione d’uso ad abitazione permanente o principale” (prima casa), non concerne la disciplina della durata dei contratti di locazione turistica breve e, quindi, non incide sulla materia dell’ordinamento civile, riservata dall’art. 117, secondo comma, lettera l), Costit., al legislatore statale. La disposizione impugnata si inserisce nel contesto della legge reg. Valle d’Aosta n. 11 del 2023, che reca la «disciplina degli adempimenti amministrativi in materia di locazioni brevi per finalità turistiche» e cioè in materia di «locazioni per finalità turistiche, esercitate anche in forma di impresa, di durata pari anche a un solo giorno di pernottamento e comunque non superiore a trenta giorni consecutivi, di alloggi a uso turistico» (art. 1). Obiettivo generale della legge regionale in esame, è l’identificazione dei citati adempimenti in una forma «chiara e semplice», così da «consentire contezza del fenomeno della locazione per finalità turistiche e l’esatto dimensionamento degli arrivi e delle presenze relativi a tale tipologia di ospitalità», al fine di «sviluppare politiche in materia di turismo sempre più mirate» e in grado di rispondere alla molteplicità di esigenze correlate alla crescita di un «fenomeno turistico nuovo», quale è quello della «locazione per finalità turistiche di camere, appartamenti o case arredati a ospiti che scelgono tale soluzione di ricettività, dietro pagamento di un corrispettivo […] anche tramite offerte su portali telematici specializzati». Si tratta del cosiddetto home sharing, diffusosi in particolare grazie alla creazione di piattaforme on line, volte a mettere in contatto privati (proprietari) che dispongono di spazi abitativi sottoutilizzati da concedere in locazione con altri privati in cerca di un alloggio o di una camera per brevi periodi e che non intendono ricorrere al circuito delle strutture ricettive tradizionali. La conseguente «trasformazione della dimora, permanente (prima casa) e soprattutto secondaria (seconda casa), in una struttura turistico-ricettiva estemporanea» ha generato, alla luce dei molteplici interessi coinvolti, problematiche giuridiche di varia natura (negoziali, fiscali, urbanistiche, turistiche, di tutela della concorrenza e di corretta gestione e trasparenza dei dati), sollecitando numerosi interventi regolatori, di provenienza statale, regionale e finanche europea, in ragione delle diverse competenze normative chiamate in causa. La Corte ha quindi rigettato la questione sollevata dal Presidente del Consiglio dei ministri, affermando che con la disposizione impugnata il legislatore regionale, nell’esercizio della competenza primaria in materia di urbanistica a esso affidata dall’art. 2, primo comma, lettera g), dello statuto speciale, ha inteso concretizzare quanto già stabilito nella legge urbanistica regionale. La Regione, infatti, ha configurato come mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, da abitazione principale (prima casa) ad abitazione temporanea (seconda casa), l’impiego di parti dello stesso (le “camere arredate”) a fini di locazione turistica breve per un tempo superiore a centottanta giorni annui, ritenendolo corrispondente a un uso “non puramente occasionale e momentaneo”, in linea con gli artt. 73 e 74 della legge urbanistica regionale. Il superamento di tale durata non comporta, invece, alcun “pregiudizio per la validità e l’efficacia dei contratti stipulati tra i privati”, che “restano disciplinati dalle previsioni del codice civile a norma dell’art. 53 del d.l. n. 50 del 2017, come convertito”. Copyright © - Riproduzione riservata

Corte Costituzionale, sentenza 24/05/2024, n. 94

Fonte: https://www.ipsoa.it/documents/quotidiano/2024/05/25/locazioni-brevi-legittimo-stabilire-periodo-massimo-durata-attivita-locazione-turistica-relativa-prime-case